唔好再用打工仔的心態去衡量樓市購買力啦

汪先生講出真相

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【太樂觀就天真】樓市好友汪敦敬：買樓失敗只有一個原因

一直看好樓市的祥益地產總裁汪敦敬接受本報訪問表示，就算97入市，準備足夠都無事。買樓只有一個失敗的原因，就是持貨力不足，及期望管理不足，結果中途驚了先走。在目前金管局收緊按揭下，地產不難防守，買的風險比不買的風險容易管理很多。

他稱：「如果你財務準備不足，唔夠首期、供樓又預得太掹、份工唔穩陣無預多幾個月供款，我勸你唔好買樓。另外，膽汁都好緊要，者是你唔夠薑，個市跌5%，睇多幾篇新聞話樓價再跌三成，你又好驚，你賣咗，你咪輸囉!我哋見好多客，好多年輕人，入市時好勇，樓價鞏固時已驚到鼻哥窿無肉，咁就唔好買啦！」買樓係好大投資，就算贏梗都要準備，「我自己都有預跌2成嘅心理準備，就算我任何時候買樓，我都預樓價跌2成，買之前同自己再講多一次。」

他表示，現在我們要問：「我吔嘅購買力如何來?」一直以來好多人不相信樓價向上，因為認為購買力主要來自人工。其實市場開始有財富效應，即是資產上升而衍生的購買力，他自問自答：「是否購買力已由資產升值衍生?係。」他解釋，很多業主供滿樓，層樓由6、7年前幾百萬，到現在升至1000萬元。除了供滿樓，還有物業升值，這些都是成為一個遠遠高出以入息作主導的購買力力量。仍抱住舊觀念，覺得樓價上升是不合理，所以等樓價跌，好多人仍有這個情懷。但樓價仍然向上升就要諗下，現在購買力是否因資產上升而來，好顯然「係」，坊間很多買家本身都有資產的，例如父幹，而且不同板塊價值都上升，包括上車盤、豪宅、廠房、寫字樓、車位等均是全線上升，這個與2009至2017上半年情況不同。

不同板塊業主在過去幾年有的供滿、有的物業升值，不可以期望泡沫爆破，因為他們無借好多錢，又供滿樓，跟住再儲多幾年錢，衍生出來的購買力好強。市場來到現在，可能迎接一個尚有一段時期價格「好似而家咁」。但他強調：「買樓自住係無問題，但唔好投機，始終沒有贏梗的市場，只有正確的策略。市場仍然有隱憂，面對中期的衝擊。」

衝擊原因包括，外資流入與過去幾年不同，過去幾年不斷有資金流入香港，目前是有入有出。美國股票、債市、美元均處於不健康狀態。投資策略上，「無理由唔預小風浪，樓價輾轉向上，如果無預輾轉，更好市道都會輸清光，好多人太樂觀，但太樂觀唔緊要，但好似無準備玩呢個過山車，到時滑落來又好驚，驚又落唔到車，尤其呢個大時代，樓價向上會有好多沖擊。」

從事地產逾30年，他坦言：「今年樓價向上嘅因素係我做地產30幾年來最多最強，但中間可以令樓價突然停一兩個月嘅因素，亦係呢幾十年來最多。」所以要做好心理準備及財務應變，不要太樂觀，太樂觀就天真了。雖然對樓價向上是事實，但會輾轉向上，仍然維持之前對樓市樂觀的睇法，升幅比去年為多，升幾多，唔講啦，以免助燃。