計劃槓桿 : 1.5X
理論上最大貸款 : HK$500,000
結算日來個大反彈,結果7月埋單 蝕 6.94%
月初有新錢返,真係有冇咁好timing 呀?當時所做的SP全部深入價内!
現在只好慢慢來,收集期權金去降低槓桿。
計劃槓桿 : 1.5X
理論上最大貸款 : HK$500,000
結算日來個大反彈,結果7月埋單 蝕 6.94%
月初有新錢返,真係有冇咁好timing 呀?當時所做的SP全部深入價内!
現在只好慢慢來,收集期權金去降低槓桿。
其實就是我的心魔!
我,有錢就身痕,往往越買越多,槓桿越做越大,一個大浪過來,心理質素欠佳,於是低位止蝕,無仇報啦...
如何控制心魔,对我這個无紀律的人來說是非常重要的!
這是寫這個BLOG其中一個目的,自己定一個計劃,一些規則,白纸黑字,時刻提醒自己! 以免重蹈覆轍。
另一個方法控制心魔係將資金投入一些不能輕易賣出的資產,樓宇。以往未有辣招時,我持有物業時間比較短,有辣招後更合我意,逼人持貨最少3年,槓桿亦大大逼降,安全性反而提高了!
要找一個大方向大趨勢 (有人會話科技發展,我會話係貨幣濫發),買入實物資產不失為一個好方法,然後用適量嘅槓桿,再讓時間幫忙吧!
現金流/期權/股票
我自己大部分資產增長來自物業,當然如果你計數叻,有自制力,對股票投資有眼光,投資股票債券類資產回報必定比物業高!
我自己則希望開始分散投資,利用按揭貸款的特性(低利率,長期穩定,極少call loan),去建立一個股票類的現金流組合,提供比按揭利率高的回報,並讓它自己運作,慢慢降低整體的槓桿比率。
曾經聽過汪先生的一句話: 好的投資是不用花太多時間打理它的。
我也要向這方面進發!
供樓供到幾時?我自己都唔知!
最近把2017年買入的自住樓轉按,借盡5m,套現1.7m,又重新供過。
有人會話投資樓市,升幅慢,現金流低,交易費用高昂。
但我不完全認同,升幅當然不及股市,尤其是近一年的美股,簡直係拍馬都追不上!
但我自問唔夠膽將幾百萬甚至千幾萬放在股市,香港樓雖然升得慢,但係起碼我持有得安心。
現金流極低 ?
若計出租樓,表面上看似每月租金收入比起按揭還款還要少,但實際上在現今超低息環境下,每月還款其中大部分是本金,只有少部分是利息支出。
另外轉按後可以把投入的資金套現出來,以我這次 轉按為例,自住樓在2017年買入,700幾萬買入,借一半,投入300幾萬,供左3年幾(供了50幾萬,其中本金還了30幾萬,利息20幾萬),仍然欠300幾萬,現在套回1.7m。
只要能做到轉按,就可以把供款(甚至本金)套回,其實現金流不差。
交易費用高昂?
首次買入的而且確要比印花稅及其他雜費,是有些肉痛,但只要你之後不賣出,每兩三年轉按一次, 每次都會有現金回贈落袋。當然還有其他一些管理費差餉等等雜費。
這次轉按現金回贈1%,扣除律師費6千,淨袋$44,000。
唔知得唔得計劃
年初在這個 "唔知得唔得計劃" 抽走了部份資金去買收租樓,將會放回部份資金入去。
計劃係希望期權+股息收入可以跑贏按利息。唔介意回報不高,最緊要穩健!
現時實際利率只是1.4%(H+1.3%)左右,每月利息只比舊按揭多2千左右,未用到的現金會放在按揭掛鈎戶口賺取相同嘅利息。
唔借真係對唔住自己!