【太樂觀就天真】樓市好友汪敦敬:買樓失敗只有一個原因
一直看好樓市的祥益地產總裁汪敦敬接受本報訪問表示,就算97入市,準備足夠都無事。買樓只有一個失敗的原因,就是持貨力不足,及期望管理不足,結果中途驚了先走。在目前金管局收緊按揭下,地產不難防守,買的風險比不買的風險容易管理很多。
他稱:「如果你財務準備不足,唔夠首期、供樓又預得太掹、份工唔穩陣無預多幾個月供款,我勸你唔好買樓。另外,膽汁都好緊要,者是你唔夠薑,個市跌5%,睇多幾篇新聞話樓價再跌三成,你又好驚,你賣咗,你咪輸囉!我哋見好多客,好多年輕人,入市時好勇,樓價鞏固時已驚到鼻哥窿無肉,咁就唔好買啦!」買樓係好大投資,就算贏梗都要準備,「我自己都有預跌2成嘅心理準備,就算我任何時候買樓,我都預樓價跌2成,買之前同自己再講多一次。」
他表示,現在我們要問:「我吔嘅購買力如何來?」一直以來好多人不相信樓價向上,因為認為購買力主要來自人工。其實市場開始有財富效應,即是資產上升而衍生的購買力,他自問自答:「是否購買力已由資產升值衍生?係。」他解釋,很多業主供滿樓,層樓由6、7年前幾百萬,到現在升至1000萬元。除了供滿樓,還有物業升值,這些都是成為一個遠遠高出以入息作主導的購買力力量。仍抱住舊觀念,覺得樓價上升是不合理,所以等樓價跌,好多人仍有這個情懷。但樓價仍然向上升就要諗下,現在購買力是否因資產上升而來,好顯然「係」,坊間很多買家本身都有資產的,例如父幹,而且不同板塊價值都上升,包括上車盤、豪宅、廠房、寫字樓、車位等均是全線上升,這個與2009至2017上半年情況不同。
不同板塊業主在過去幾年有的供滿、有的物業升值,不可以期望泡沫爆破,因為他們無借好多錢,又供滿樓,跟住再儲多幾年錢,衍生出來的購買力好強。市場來到現在,可能迎接一個尚有一段時期價格「好似而家咁」。但他強調:「買樓自住係無問題,但唔好投機,始終沒有贏梗的市場,只有正確的策略。市場仍然有隱憂,面對中期的衝擊。」
衝擊原因包括,外資流入與過去幾年不同,過去幾年不斷有資金流入香港,目前是有入有出。美國股票、債市、美元均處於不健康狀態。投資策略上,「無理由唔預小風浪,樓價輾轉向上,如果無預輾轉,更好市道都會輸清光,好多人太樂觀,但太樂觀唔緊要,但好似無準備玩呢個過山車,到時滑落來又好驚,驚又落唔到車,尤其呢個大時代,樓價向上會有好多沖擊。」
從事地產逾30年,他坦言:「今年樓價向上嘅因素係我做地產30幾年來最多最強,但中間可以令樓價突然停一兩個月嘅因素,亦係呢幾十年來最多。」所以要做好心理準備及財務應變,不要太樂觀,太樂觀就天真了。雖然對樓價向上是事實,但會輾轉向上,仍然維持之前對樓市樂觀的睇法,升幅比去年為多,升幾多,唔講啦,以免助燃。
預左跌20%, 50% 首期的話, 幾時都係買樓時機
回覆刪除我都係咁話,始終銀紙會貶值,睇返10...20...30....年前...
刪除慘如1997年接太古城2房400萬, 今天市價1000萬-1100萬
刪除慘......
但如果你"炒樓",明明買到一層你買十層, 好似個咩陳清白咁就一舖元氣大傷
今天你想借多過50% 都無可能咁滯 (講緊太古城2房10M), 只有CHEAP CHEAP 上車盤先有得俾你推90%按, 咁富人仲要唔俾借, 收入低又俾借; 貨入強者手, 弱智的又只得一層自住, 你叫個市跌佢賣左間屋訓街咩?
一日引唔到班有錢人狂借, 根本上跌的機會唔大, 而跌的幅度都係唔大
弱者* (手民之誤)
刪除防守能力的確很重要,要捱得過低潮
刪除無錯, 樓價從來都唔係大部分買唔起的人決定架啦, 由小部份有條件的人買, 再租比大部份無條件的人, 個遊戲不嬲咁玩
回覆刪除所以無條件的人更加要想辦法,自求多福!
刪除其實要買400萬樓下,無DSD, 幾時都買到
刪除係D人"覺得"以前好平, 唔想"接人火棒"
又咁講, 如果政府包你年年升3%, 唔駛多, 我估D人都搶住去買!
早幾日apple daily 有個"學者"話樓市肯定係泡沫, 只係未爆所以日日被人鬧, 佢話好心無好報
刪除佢都痴痴地線, 唔通個波吹多五十年先爆我又要多謝佢咩, 係人都知樓市遲早一定跌架啦, 問題係升幾多之後跌同幾時je, 佢都晒9 氣
一個壞左的鐘, 一日都有兩次是準確的
刪除交住租來等樓價跌,1 or 2 年後樓價跌可能叫做贏,345....年後先至跌就...
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